7 скрытых рисков в договоре аренды, которые стоят денег

Договор аренды коммерческой недвижимости — один из самых рискованных документов для бизнеса. Неудачное помещение или кабальные условия могут уничтожить прибыльное дело. Мы разобрали реальные договоры и выделили 7 самых опасных пунктов, которые арендодатели умело маскируют в тексте.

1Неограниченное повышение арендной платы

Типичная формулировка: «Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год».

Проблема в том, что верхний предел повышения не установлен. Арендодатель может повысить плату на 50%, 100% или больше — и вы ничего не сможете сделать.

✓ Решение: Требуйте добавить ограничение: «но не более чем на 10% от текущей ставки» или привязку к официальной инфляции.

2Расплывчатое описание помещения

В договоре указано «нежилое помещение площадью 100 кв.м.», но не указаны: конкретные номера комнат, этаж, корпус, кадастровый номер.

При споре арендодатель может заявить, что вы арендовали другое помещение, или что площадь измеряется иначе.

✓ Решение: Требуйте план помещения как приложение к договору с точным указанием границ и площади.

3Обеспечительный платёж без права возврата

Стандартный обеспечительный платёж (депозит) — это 1-3 месячных платежа, которые должны вернуться при завершении аренды.

Однако в договоре может быть: «Обеспечительный платёж удерживается в счёт арендной платы за последний месяц». Звучит логично, но если вы съезжаете раньше срока — депозит просто остаётся у арендодателя как «штраф».

✓ Решение: Требуйте чёткого описания всех случаев удержания депозита и срока его возврата (обычно 30 дней после окончания договора).

4Запрет на субаренду и уступку прав

Если ваш бизнес не пошёл, вы не сможете сдать часть помещения или передать договор новому владельцу бизнеса.

Придётся платить до конца срока или выкупать досрочное расторжение.

✓ Решение: Добавьте право на субаренду с уведомлением арендодателя или с его согласия, «которое не может быть необоснованно отказано».

5Обязанность за ремонт «в первоначальное состояние»

При выезде вы обязаны вернуть помещение «в первоначальном состоянии». Это может означать снос всех перегородок, которые вы построили, демонтаж кондиционеров, удаление розеток.

Стоимость «обратного» ремонта иногда превышает стоимость прямого.

✓ Решение: Добавьте пункт: «Улучшения, произведённые с письменного согласия Арендодателя, являются неотделимыми и остаются в помещении».

6Односторонний отказ арендодателя

Арендодатель может расторгнуть договор «в одностороннем порядке, уведомив Арендатора за 30 дней». При этом ваше право на односторонний отказ — отсутствует.

Вы рискуете потерять помещение в разгар сезона, потеряв вложения в ремонт и рекламу.

✓ Решение: Либо убирайте одностороннее расторжение для обеих сторон, либо добавляйте компенсацию (3-6 месячных платежей) при досрочном расторжении по инициативе арендодателя.

7Ответственность за действия третьих лиц

«Арендатор несёт ответственность за действия своих работников, клиентов и посетителей». Кто-то из клиентов разбил витрину соседа — платите вы.

Особенно опасно для розничной торговли и общепита с высокой проходимостью.

✓ Решение: Ограничьте ответственность: «в пределах доказанного умысла или грубой неосторожности» или требуйте страхования гражданской ответственности за счёт арендодателя.

💡 Главное правило

Если арендодатель отказывается обсуждать правки в договор — это красный флаг. Нормальный собственник понимает, что честные условия выгодны обеим сторонам и снижают риск конфликтов.

Что ещё проверить в договоре аренды

Целевое назначение — можно ли использовать помещение под ваш вид деятельности
Коммунальные платежи — что входит в арендную плату, а что оплачивается отдельно
Доступ в помещение — режим работы здания, охрана, выходные дни
Вывеска и реклама — нужно ли согласовывать, за чей счёт монтаж
Парковка — включена ли, сколько мест, какие условия

Проверьте свой договор аренды

Загрузите документ в JURMAK — AI найдёт все рискованные пункты за 10 минут

Проверить договор бесплатно

Читайте также: